一、建立房屋专项维修资金的目的及意义
《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）第一条规定：为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，依据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规设立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的资金。其根本目的就是建立稳定的共用部位、共用设施设备维修资金来源，保障物业管理区域内共用部位、共用设施设备完好使用的必要措施。建立专项维修资金，有利于提高和保持房屋完好率，延长房屋的使用寿命，为广大业主提供舒适的生活环境，进而达到物业的保值与增值。
二、房屋专项维修资金的性质和权属
《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第九条规定：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有；
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
三、哪些房屋的业主需要交存维修资金？
《漯河市房屋专项维修资金管理办法》（漯政办〔2013〕84号）第六条、第七条规定：凡单幢房屋或者一个物业管理区域内房屋有两个以上产权人的，应当建立房屋专项维修资金。商品房屋、保障性住房（含经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房、单位集资合作建房及征收安置房屋）的房屋专项维修资金由业主交存。
出售公有住房的,售房单位和业主应当按照本办法的规定交存房屋专项维修资金。
四、房屋专项维修资金的交存标准？
《漯河市房屋专项维修资金管理办法》第八条：“商品房屋和保障性住房按照所拥有的物业的建筑面积交存房屋专项维修资金，首期房屋专项维修资金的交存标准为：无电梯房屋，由业主按建筑面积每平方米40元交存；有电梯房屋，由业主按建筑面积每平方米60元交存”。
五、房屋专项维修资金的交存方式？
首期房屋专项维修资金，业主可以委托房地产开发建设单位代交，也可以直接存入房屋专项维修资金专户。商品房屋的业主应当在签署购房合同后30日内，将维修资金存入房屋专项维修资金专户。委托房地产开发建设单位代交的，房地产开发建设单位应当自收到房屋专项维修资金之日起15日内，将代收的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户，由市房屋维修资金管理中心开具“房屋维修资金个人交存凭证”。代收单位应当于开具交存凭证7日内将交存凭证交给业主留存。尚未售出的房屋，由房地产开发建设单位在办理房屋所有权初始登记时代交该部分房屋的专项维修资金，待房屋售出后，由开发建设单位足额扣回。
六、房屋专项维修资金的交存管理程序？
（一）维修资金交存流程
（1）业主或开发企业至窗口申请交存维修资金；
（2）窗口工作人员核对业主信息并打印交存通知单；
（3）业主或开发企业按交存通知单信息向专户交存维修资金；
（4）窗口工作人员根据银行交款凭证向业主或开发企业开具维修资金个人交存凭证。
办结时限：即办
（二）维修资金退还流程
当发生维修资金重复交存、面积误差、售房款变更、退房、房屋灭失等情形时，办理维修资金退款程序如下：
（1）申请人持退还审批表（盖章）、交存凭证、证明材料、银行卡（复印件）；
（2）窗口受理；
（3）内部审核；
（4）国库支付中心向业主银行卡转款。
办结时限： 3个工作日
备注：办理房屋专项维修资金退款提交下列材料：
1销售不动产统一发票（复印件）；
2身份证明（复印件）；
3开发建设单位出具的退房证明（退房时提交）；
4房屋灭失证明（房屋灭失退款提交）；
5分户图或漯河市楼房测绘信息卡（面积误差退款提交）；
6银行卡（复印件）。
（三）维修资金更名
房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
（1）已办理房屋产权转移登记的：
1）现业主持房屋所有权证、交存凭证；
2）窗口受理审核；
3）出具更名凭证。
办结时限：即办
（2）未办理房屋产权转移登记的：
1）原业主持维修资金过户协议（签署）、交存凭证；
2）窗口受理审核；
3）出具更名凭证。
办结时限：即办
（四）房屋初始登记查验
（1）开发企业交齐未售房屋维修资金；并按相关规定移交质量保证金；
（2）提交房屋竣工、保修资料；
（3）出具查验通知单。
办结时限：两个工作日
备注：房屋竣工、保修资料指竣工验收备案表、项目平面图、房屋测绘图、屋顶平面图、立面图、给排水系统图、配套设施合同或保修书。
七、房屋专项维修资金使用范围？
根据《住宅专项维修资金管理办法》（国家建设部财政部165号令）第十八条：维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。当房屋共用部位、共用设施设备超过保修期限后，经房屋专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，通俗的讲就是“双2/3”以上业主同意才可以使用维修资金。
共用部位：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备: 是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
八、国家法律法规规定的几种共用部位、共用设施设备保修期限？
《建设工程质量管理条例》（中华人民共和国国务院令第279号）第四十条规定在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（2）屋面防水工程、外墙面的防渗漏，为５年；
（3）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；
（4）给排水管道、设备安装，为２年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
九、房屋专项维修资金的申请使用程序？
（1）申请人（物业服务企业、业主委托代表或业主授权代表）向所属区域分中心申报共用部位、共用设施设备损坏情况。
（2）各分中心受理使用申请，符合使用条件的，二个工作日内完成现场勘验、测量拍照，并如实填写现场勘验报告。
（3）申请人选择施工单位，并督促其做出维修方案、施工预算。
（4）分中心一个工作日，完成维修方案、工程预算审核。
（5）申请人负责组织收集“双三分之二以上”业主对本次维修方案表决意见；实施业主授权委托制的（业主授权委托制：由各住宅区双2/3以上业主采取签字“授权”或业主大会授权给三至九名业主代表，由授权代表负责在《住宅区维修资金筹集使用授权委托书》约定期限和使用金额范围内，具体办理维修资金申请支用等手续），维修方案由业主授权代表签署表决意见。
（6）工程造价机构二个工作日内完成维修方案的预算审核
（7）分中心将维修方案、维修费用等内容进行七个自然日公示（如改变施工单位，公示时间增加三个自然日）。
（8）符合维修条件的，三日内该项工程材料进场，开始组织维修，由分中心现场认证。
（9）分中心两个工作日内将“漯河市维修资金使用备案表”报至市房屋维修资金管理中心。
（10）市房屋维修资金管理中心二个工作日内完成维修资金使用备案表的核定。
（11）市房屋维修资金管理中心二个工作日内拨付50%的维修工程款至施工单位。
（12）工程具备竣工验收条件后，施工单位应当于三日内向分中心提出竣工验收申请，分中心组织申请人、监理单位进行验收，验收合格后，由监理单位当日出具竣工报告，竣工验收证明。
（13）工程造价中介机构二个工作日内完成维修项目决算审核。
（14）分中心对维修项目决算予以七个自然日的公示
（15）分中心二个工作日将“漯河市房屋维修资金使用备案表”、“漯河市建筑业统一发票”递交至市房屋维修资金管理中心
（16）市房屋维修资金管理中心二个工作日内完成尾款划拨审批
（17）市房屋维修资金管理中心二个工作日内将尾款划拨至施工单位。
备注：上述（1）（3）（5）项为维修资金使用申请人办事程序，其余为市房屋维修资金管理中心和各房屋维修资金管理分中心办理事项。
十、房屋专项维修资金使用“业主授权委托制”？
为有效提高维修资金使用效率，避免每次维修资金使用“双三分之二以上”业主签字难题，《漯河市房屋专项维修资金管理办法》第二十二条规定：同一个物业管理区域内，经专有部分面积占相关总建筑物面积2/3以上且专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主采取业主大会或签字授权等形式，签订房屋维修资金筹集使用授权委托书，授权业主委员会或个人在委托书有效期限内，可直接办理该物业管理区域内维修资金申请、支用、筹集等约定事项。
授权方式：（一）业主大会授权。召开业主大会，选举受托业主代表，与参会业主签订授权委托书。
（二）双2/3以上业主在授权委托书上签字，授权业主代表。
（三）上述两者结合授权，签订授权委托书。
十一、房屋专项维修资金的应急使用“公示制”？
（一）房屋共用部位、共用设施设备发生突发性损坏，出现下列情形，需要立即对其进行维修和更新、改造的，可以向本行政区域内房屋专项维修资金管理部门申请，启用房屋专项维修资金应急使用程序。
（1）屋面、外墙渗漏严重；
（2）共用管道损坏，共用排水系统跑水、塌陷；
（3）出现严重危及基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构（建设工程保修期限外）的情形；
（4）路面损坏严重影响人身安全；
（5）严重影响业主使用或者危及房屋安全的其他情况。
（二）房屋专项维修资金应急使用采取公示的方式征求业主意见，按照以下程序办理：
（1）申请人直接申报至所属区域内房屋维修资金管理分中心；
（2）分中心工作人员及时进行现场勘查，将维修项目、维修费用、施工单位、造价咨询单位、监理单位等内容，予以当日在维修项目所涉及业主的公共活动区域内予以公示同时征求业主意见；
公示时间为七个自然日，业主有异议的，应持房产权属证书、身份证明、书面反对意见至分中心登记，公示期内提出书面反对意见的业主专有部分面积占相关总建筑面积的比例和人数占相关总人数比例均少于1/3的，视同“经专有部分面积占建筑物总面积2/3以上且专有部分人数占总人数2/3以上的业主同意”；
（3）公示期满无异议，符合维修条件的，施工单位进行维修，维修完毕后，由分中心组织申请人、监理单位进行验收，验收合格后，监理单位于当日出具竣工报告，竣工验收证明。工程造价中介机构二个工作日内完成维修项目决算；
(4)分中心按《建设工程质量保证金管理暂行办法》规定计取工程费用相应比例的质量保证金，两个工作日内将“漯河市房屋专项维修资金使用备案表”、“漯河市建筑业统一发票”递交至市房屋维修资金管理中心，中心两个工作日内签署“漯河市房屋专项维修资金使用划拨意见表”，两个工作日内将工程款直接划转至施工单位。
十二、建立漯河市房屋应急解危专项资金的目的和意义？
漯河市房屋应急解危专项资金按照不动用业主个人账户本金和利息、跨年平衡使用的原则，由市房屋维修资金管理中心每年给个人分户账结息后，将扣除管理费用、监理费用、造价中介等费用后的增值净收益转为房屋应急解危专项资金。统筹用于市区已建立房屋专项维修资金的房屋共用部位、共用设施设备保修期满后，发生危及房屋使用和人身财产安全、严重影响业主和使用人正常生活秩序等紧急情况的应急维修。由于房屋应急解危专项资金不占用业主维修资金本金和活期利息，因此，房屋应急解危专项资金的使用由业主委员会、居民委员会、村民委员会或受委托的物业管理企业、业主代表申请，不再经“双三分之二以上”业主签字同意，有效破解了维修资金使用“双三分之二以上”业主签字难题。
十三、漯河市房屋应急解危专项资金的使用范围？
房屋共用部位、共用设施设备发生以下情形之一的，可以使用房屋应急解危专项资金：
（一）屋面、外墙渗漏的；
（二）电梯故障危及人身安全，特种设备管理部门要求对电梯维修的；
（三）共用管道损坏，共用供、排水系统跑水；
（四）楼体外檐、外立面有脱落危险的；
（五）路面塌陷影响人身安全的；
（六）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修的；
（七）涉及危及业主人身、财产安全，严重影响业主正常生活的其他紧急情况。
十四、漯河市房屋应急解危专项资金使用流程：
（一）业主委员会、居民委员会、村民委员会或受委托的物业管理企业、业主代表根据业主意见，向项目所在辖区维修资金管理分中心（以下简称分中心）提出申请；
（二）符合使用条件的，分中心工作人员当日内到现场勘验、测量、拍照，并于2个工作日内出具核实意见，市房屋维修资金管理中心2个工作日内予以核准、备案。
如遇突发紧急情况的，分中心当场根据查看结果出具核实意见，市房屋维修资金管理中心当日予以核准、备案；
（三）施工企业递交工程预算书至工程造价中介机构，工程造价中介机构在双方无异议后2个工作日内完成工程预算审计。
（四）申请单位与施工企业签订《施工合同》后，符合维修条件的，分中心24小时内组织施工企业进行维修。维修工程由聘用的监理公司及分中心工作人员进行现场监督；
（五）维修工程竣工后，施工企业向分中心提出竣工验收申请，分中心接到申请后2个工作日内组织申请单位、监理公司、施工企业等对工程进行验收；
（六）施工企业递交工程决算书、签证单至工程造价中介机构，工程造价中介机构2个工作日内完成维修项目决算；
（七）分中心按《建设工程质量保证金管理暂行办法》规定计取工程费用相应比例的质量保证金，2个工作日内将“漯河市房屋应急解危专项资金使用备案表”、“漯河市建筑业统一发票”递交至市房屋维修资金管理中心，市房屋维修资金管理中心2个工作日内签署“漯河市房屋应急解危专项资金使用划拨意见表”，2个工作日内将工程款划转至施工企业；
（八）分中心工作人员将房屋应急解危专项资金使用情况、决算费用、施工企业、工程造价中介机构、监理单位、残值回收情况等内容，在维修项目所涉及业主的公共活动区域予以公示。
十五、房屋专项维修资金的应急使用“公示制”和房屋应急解危专项资金的本质区别？
两者的本质区别在于资金来源不同：房屋专项维修资金的应急使用“公示制”资金来源为业主交存的房屋专项维修资金。房屋应急解危专项资金的资金来源为房屋专项维修资金的增值利息净收益。
十六、房屋专项维修资金的续交和补建？
《漯河市房屋专项维修资金管理办法》第三十条规定：业主分户账面房屋专项维修资金余额（售后公有住房不含售房单位交存部分）不足首期交存额的30%时，应当及时续交已用部分。
成立业主大会的，房屋专项维修资金的续交方案由业主大会决定。业主大会应当及时向分户账面余额不足首期交存额30％的业主发出续交通知，业主应当在接到续交通知之日起30日内，将续交的房屋专项维修资金交存到维修资金专户；未成立业主大会的，续交方案由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主决定。
第三十一条：办法实施前房屋已经出售但未建立房屋专项维修资金的，应当补交。补交的实施主体是物业区域的业主大会，业主大会应就补交本区域房屋专项维修资金作出决定，并按相关规定授权业主委员会具体实施。
第三十二条：房屋专项维修资金的补交标准以房屋建筑面积为计算基数，原则上不能低于同期、同类型房屋交存标准。
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